2007年度杭州房地产市场分析报告,08年3月无锡房地产市场月度分析报告????

1、2007年度杭州房地产市场分析报告

2007年度杭州房地产市场分析 2007年,杭州房地产市场有太多的话题值得我们关注，政策、开发商、土地、消费者……都是值得关注的对象，市场在发展中变化着，同时在这样的变化中，市场的各种元素又表现出不同的时代特征，散发出一个发展阶段特有的气息。 一、2007宏观调控政策一览 2007是房地产调控年。今年政策出台之密集、力度之大，前所未有。当然，楼市“变奏曲”尚未定音。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。

1、清算土地增值税 1月24日 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)。《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。 从此掀开2007年房地产税费调控的大幕。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。这在一定程度上打击了开发商囤积土地。

2、央行一年内连续6次加息 自3月18日至12月20日，央行连续6次加息。从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率提高到

4、14%;一年期贷款基准利率提高到

7、47%;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。央行希望通过加息，防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。 明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群;一类是贷款期限相对较长的人群;还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。

3、4月6日《房地产市场秩序专项整治工作方案》 建设部、国土资源部、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

4、打击外资炒房 6月10日商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 10月31日 国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。

5、6月27日《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》 《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。 减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。

6、8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。 随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。 与此相关其他文件: 11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》

7、2007年9月12日打击囤地 中国国土资源部发布下发通知，各省市须加快处置利用闲置土地，土地闲置费用原则上按出让或拨土地价款的20%征收。业内人士认为，面对如此高额的土地闲置费，房地产开发行业的“圈地热”有望至此降温。

8、9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》首付提高至40% 《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的

1、1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。 此次出台房贷新政目的主要有三:降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险;打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价;降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

9、10月1日《中华人民共和国物权法》 物权法规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 有人分析物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面:一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。

10、10月10日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令) 该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。 从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序;打击囤积居奇、哄抬房价的行为;抑制土地出让过程中的权利寻租行为。

11、杭州市对房地产市场监管力度加强 杭州市《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》，对杜绝楼市囤房惜售进行了一系列规定。 1)审批房源须一次性销售 《通知》称，对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房(预)销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。对房屋用途为“办公”、“商业”等公建用途的商品房在申请商品房(预)销售审批手续时可以按期房预售和现房销售分别申报。开发企业申报的现房销售房源在完成权属初始登记的同时转为现房公开上网对外销售。 2)期房不得办理在建工程抵押 《通知》规定，对办理商品房(预)销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押;作为现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续;对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押;对完成权属初始登记后的商品房项目不再办理现房抵押手续。 3)开发商自留房将集中清理 杭州市房管局将对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均应转为现售房源对外公开销售。 此外，对列入房地产开发计划的商品房项目应全部申报办理商品房(预)销售审批手续，实行公开上网销售。对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前需申报办理商品房(预)销售审批手续。

2、08年3月无锡房地产市场月度分析报告????

08年3月无锡房地产市场月度分析报告 政策及规划动态【2008年3月】

1、政策调控导向归类（全国） λ 廉租房建设提速:2008年中央财政投入增幅达33% λ 国家统计局:今年前两月房地产开发投资增长三成 λ 我国将进一步加大廉租房和经济适用房供应 λ 南京用地跟踪系统运行 "全程监管"土地开发进度 λ 个人购买经济适用房契税减半,出租收入减税10％ λ 外籍人士在京置业可贷款,购房资格:居住满一年 λ 建设部：建设规划应突出普通住房供应

2、城市规划动态 λ 首座六星级酒店将落户江尖公园 λ 滨湖新农村规划亮相——保护环境保留个性 λ 锡惠路北移成定局,改造计划于年内完工 λ 太湖新城打造全新景观大道——长

6、3公里的吴越路为道路夹河道设计，年内开工明年投用 无锡市房地产市场 下载地址：地产互动资源网。

3、福州房地产市场分析研究报告

福州房地产市场分析研究报告 目 录 前 言 ……………………………………………………………………3 一、市场运行形势 ………………………………………………………4

1、城市宏观经济情况 ………………………………………………………4

2、宏观房地产市场分析 ……………………………………………………5 1）人均住房面积 …………………………………………………………… 5 2）居民家庭居住条件构成 ……………………………………………………5 3）房地产数据分析 ……………………………………………………………7 4）延平区房地产区域划分 ……………………………………………………8 二、在售楼盘分析 …………………………………………………………9

1、价格分析 ………………………………………………………………9

2、户型分析 ………………………………………………………………11

3、户型去化分析 …………………………………………………………12

4、客户群体分析 …………………………………………………………13

5、物业管理现状 ……………………………………………………………14

6、智能化系统现状 …………………………………………………………15

7、新技术、新材料的运用 …………………………………………………… 15 楼盘资料汇总 ……………………………………………………………16 一、市场运行形势

1、宏观经济情况 图一：延平区2000-2004年地区生产总值（万元） 2004年，延平区地区生产总值764409万元，比上年增长

11、35%，但只比前年增长

9、9%。纵观近五年延平区的地区生产总值，有两个关键节点：一是在2000年，经过上年的调整，此后连续三年经济大幅增长；二是在2003年，因为2002年的产业结构调整，所以2003年地区生产总值反而下降，但到2004年，又有了较大的涨幅。可以预计，经过不断的产业调整与优化，此后的几年，将是南平经济飞速发展的几年。 图二：2004年福建各地人均GDP（元） 2004年，南平市人均GDP为11130元，在全国排名206位，远远低于厦门和福州，比起同是福建地级市的漳州（18583元）也有一定的差距。

2、宏观房地产市场分析 1）人均住房面积 2004年，南平市市本级城镇人均住房总建筑面积为

26、2㎡，高于厦门和福州，比漳州（

28、7㎡）略低。根据行业常规，一般越是发达的城市人均住房面积也就越低，但是南平的人均住房面积却低于漳州，究其原因，主要是南平的房屋建筑密度过大，远远高于一般城市，这样虽然人均住房面积有了提高，但是居住质量确是大大的下降了。 图三：2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积（平方米） 2）居民家庭居住条件构成 从城镇居民家庭居住房屋产权来看，延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房，40%的人居住的是商品房，其他占5%。延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上，而且这些房屋大都建设的比较早，居住条件也比较低，同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工，家庭收入也较高，所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。 图四、五：2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成 按住宅建筑式样分，延平区有5

1、67%的城镇居民居住的是二居室，有

43、33%的城镇居民居住的是三居室，这两项加起来达到了95%。原因有二：一是前几年延平区不论是单位建房还是商品房，户型几乎全是这两种；二是延平区2004年平均每户常住人口

2、93人，而且收入越高的平均每户常住人口越少，这两种户型也最适合延平区的家庭结构。 注：以上数据均来源于南平市延平区统计年鉴 3）房地产数据分析 2005年1-8月份，延平区房地产开发完成投资52098万元，比上年同期增长了5

2、3%；本年土地购置面积15

6、4万平方米，为有史以来最高值，土地平均成交价格为136元/㎡。本年1-8月新开工房屋面积

26、9万平方米，其中住宅

22、4万平方米；商品房销售面积

25、3万平方米，其中住宅

22、9万平方米。商品房销售额54577万元，商品房平均售价2155元/㎡。 表一：房地产宏观资料汇总表。

4、2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告

2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告 　　一、2007年 1～8月房地产市场总体运行情况 　　（一）房地产开发投资和商品房建设规模小幅下降 　　1～8月，我市完成房地产开发投资27

6、30亿元，同比下降

3、89%，其中住宅完成投资 20

1、55亿元，同比增加

2、97%；商品房施工面积为 2870.32万平方米，同比下降

2、87%,其中住宅施工面积20

20、73万平方米，同比下降

1、85%；商品房新开工面积为 5

47、02 万平方米，同比下降

4、82%，其中住宅新开工面积40

7、75万平方米，同比下降

7、89%。 　　（二）商品房批准预售面积持续下降 　　1～8月，全市新建商品房批准预售面积为 38

5、45万平方米，同比下降

13、4%；其中住宅批准预售面积 3

45、37 万平方米，同比下降

8、14%。1～8 月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积 25

2、17万平方米，占全市住宅批准预售面积的 7

3、01%. 　　（三）新建商品房销售面积继续减少 　　1～8月，商品房销售面积为 46

4、06万平方米，同比减少

8、66%，其中，住宅销售面积4

18、3万平方米，同比减少

5、35%;办公楼销售面积

18、6万平方米，同比减少

30、55%；商业用房销售面积

23、91万平方米，同比减

26、75%。 　　（四）特区外销售规模居全市主体，普通商品住宅占较大比重 　　1～8月，特区外商品住宅销售面积27

6、44万平方米，占全市销售面积的 6

6、09%， 特区外置业已居全市主导地位。1～8月，全市单套建筑面积 144 平方米以内的商品住房销售套数16835套，占全市销售套数的 8

8、13%，其中 90平方米以内的住宅销售套数19830套，占总套数的

47、67%。 　　（五）商品住房价格继续上涨，涨幅较大 　　按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅价格同比涨幅为

12、8%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为

10、2%、

9、9%、

10、7%、

11、3%、

12、3%、

13、9%、

16、1%、

17、6％，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～8月，全市新建商品住宅销售均价为1280

3、17元/平方米。 　　（六）二手房交易规模继续上升 　　1～8月，全市二手房交易面积达到96

5、89万平方米，同比增加

43、83%，其中住宅交易面积为76

1、91万平方米，同比增加5

4、70%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为

1、82：1。 　　（七）商品住宅销售对象以国内购房人为主 　　1～8月，全市国内购房人购房套数 38801套，占总套数的9

3、27%，购房资金 4

43、13亿元，占总资金的9

2、07%。境外购房3 人（含港澳台）购房资金

42、46亿元，占总资金的

7、93%，其中港澳台购房资金

36、5亿元，占总资金的

6、82%，外来购房资金所占比例相对较小。 　　二、8月份房地产市场运行分析 　　（一）房地产开发投资较上月有所下降，90平方米以内住宅投资额所占比重50% 　　

6、7 月份，房地产开发投资额较之前有较大幅度的增加，是今年单月投资额最多的两个月份，随着房地产市场观望氛围的出现，8 月份房地产投资额为

36、22 亿元，环比7 月下降

17、25%。住宅投资

28、94亿元，环比 7月下降

18、96%。 　　90平方米以下住宅投资额占总住宅投资额的比重自6月份以来均超过50%，7月份比重高达6

7、52%，8月份又有所回落。从市场趋势来看，我市住房供应结构调整的90/70 政策，正在逐渐发挥作用，90平方米以下住宅供应有望在今后逐步增大。 　　（二）8 月份商品住宅销售面积降幅较大，特区外下降幅度较为明显 　　从各月商品住宅销售面积来看，自7 月份开始，住房销售面积开始下降，7月为

48、98万平方米，环比6月下降

15、32%；进入8月，住宅销售面积

33、83万平方米，环比7月下降

30、93%，成为今年以来销售规模的最低谷，而特区外住宅销售面积环比7月下降

41、83%。较高的房价水平和近期宏观调控的持续作用，使得商品房销售速度开始减缓，住房交易开始萎缩，市场出现较浓的观望气氛。 　　90平方米以内商品住宅销售面积所占比重，在

6、7月份相对较高，约为 40%；进入 8月份，由于整个市场成交的萎缩，加上推出多个高档楼盘，使得 8月份90平方米以内住宅面积所占比例有所下降。8月90平方米以内的住宅销售面积

8、82万平方米，环比 7 月下降

14、42%，占全市住宅销售面积的比重为

26、07%，较 7月有所减小；90～144平方米之间的住宅销售面积

17、46 万平方米，环比 7 月下降

10、32%，占全市住宅销售面积的比重为5

1、61%； 144平方米以上住宅销售面积

7、55万平方米，环比下降

30、73%，占全市住宅销售面积的比重为

22、32%，144平方米以上的住宅销售面积下降幅度相对较大。 　　（三）8月住宅价格较7月有所上升，144平方米以上住宅价格出现小幅下降 　　进入 5月份，住宅价格基本保持在14000元/平方米左右，由于8 月份住宅成交量较小，部分高档楼盘对本月价格拉动作用就更为明显。8月住宅价格为 155

18、77元/平方米，相对于7月的144

22、21元/平方米，出现较大幅度上升。其中，90平方米以内普通商品住宅价格为138

46、56元/平方米，相对7月的11570.76元/平方米有一定幅度上涨； 90～144平方米之间的住宅价格为137

21、71元/平方米， 相对7月的11970.72元/平方米上涨幅度也较大；144平方米以上的住宅价格为216

21、24元/平方米，相对7月的2365

5、56元/平方米出现小幅下降。 　　（四）8月二手住房销售面积出现较大幅度下降，市场观望氛围较浓 　　7月我市开始启用二手房买卖的合同示范文本，之后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同；而且今后二手房交易将按照评估价征收个税、土地增值税；同时深圳商业银行开始自发收缩房贷放款。在这一系列政策的综合影响下，二手住房成交在 8 月份出现较大幅度的下降，成交量为 9

8、72万平方米，环比 7月降幅达

26、39%，投机炒作也在调控政策作用下得到一定程度的控制，这将有利于我市房地产市场逐步回归理性。 　　三、近期房地产宏观调控政策分析 　　近期国务院出台24号文，进一步关注城市低收入家庭住房困难问题，我市在加强住房保障、金融调控等方面进一步采取了相关调控措施： 　　一是加强住房保障制度体系建设，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）发布，24号文把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。为加强住房保障制度体系的建设，切实改善住房困难的低收入家庭的居住条件，我市正在组织起草《深圳市住房保障条例》和《关于进一步促进深圳市住房保障工作的若干意见》等文件。目前，我市已经有七成保障性住房用地和项目得到落实，市政府承诺年内提供经济适用房和公共租赁房不少于 6000套，现已落实住房 4189套。 　　二是开展户籍住房困难家庭情况普查。9月份将在全市范围内开展户籍住房困难家庭情况普查，普查的相关信息将作为申请政策性住房的基础信息。这是我市第一次组织实施以全市户籍住房困难家庭为对象的调查，普查时点是2007年9月1日零时零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零时零分的状况进行填写。市普查办公室将根据表格数据统计汇总结果，建立全市户籍住房困难家庭档案数据库。 　　三是深圳商业银行自发收缩房贷放款，防范房地产金融风险。今年4 月，深圳银监局发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高对房地产贷款的风险管理能力。7月 31日，在“2007年深圳银行业年中监管工作会议”上，深圳银监局提醒深圳各银行规避信贷风险。近期各商业银行自发收缩放贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付,对申请人资质要求明显从严,对二手房评估价进行下调等方面。信贷的收缩加上今后即将出台的二手房交易将按评估价征税等政策的影响，已经使得近期二手房交易量有所下降，同时部分新房销售进度也有所减缓，这将有利于抑制市场的投机炒作，并使得房地产市场逐步向理性回归。 　　(深圳市房地产研究中心王锋)。